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祥生地产流动性告急 变卖资产艰难自救

进入2022年以来,浙系房企“四小龙”之一的祥生地产流动性频频告急。先是今年3月21日,有笔2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付,而后在6月7日官宣2亿美元债务违约。

随着债务陆续违约,还有各地项目接连被爆出的停工消息,祥生地产的债务问题逐渐暴露。为应付流动性危机,祥生地产加快变卖资产,但是面对高达千亿元的负债,祥生地产能否化险为夷充满变数。

千亿负债如何形成?

祥生地产与浙江另外三家房企中梁、德信和佳源被称之为“浙系四小龙”。祥生地产发家于浙江诸暨,2014年总部迁至杭州,并确立了“立足杭州,生辉上海,深耕苏浙皖,辐射全国”的战略规划。

到2015年,祥生地产的销售额仅还只有109亿元,不过在搭上三四线城市棚改的快车后,祥生地产只用三年就跨入千亿俱乐部,2018年祥生地产销售规模为1071亿元,三年时间增长了近10倍。

三年时间从百亿到千亿,祥生地产又是如何做到的呢?2016年,祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。

得益于高周转运营模式和三四线城市棚改红利,祥生地产迎来狂飙突进的三年。但是随着2019年棚改货币化政策退出,三四线城市红利消退,祥生地产“高周转”的打法逐渐失灵。

不过此时,祥生地产已经债台高筑,资金回笼速度赶不上债务到期的速度。数据显示,2017年到2019年,祥生地产的资产负债率分别为98.08%、97.64和95.43%,2010年和2021年负债率有所下降,分别为89.96%和88.37%。

截至2021年末,祥生地产总资产规模为1457.43亿元,负债规模为1287.91亿元。其中短期借款172.48亿元,但是现金及等价物只有 29.33亿元,现金无法覆盖短债。

债务和业绩双双暴雷

在2018年销售规模突变千亿后,祥生地产曾提出2019年实现1300亿的销售目标,但是终究还是落空了。

2019年祥生地产实现销售金额1225亿元,2020年没能守住千亿大关,销售规模下降到781.68亿元,2021年销售规模为803.31亿元。

2021年,祥生地产实现营业收入437.19亿元,同比下降约6.3%;净利润约为5亿元,同比减少84.3%。

实际上,在2019年祥生地产曾做出过战略调整,战略升级为“1+1+X”的扩张战略,即立足于浙江省,深入渗透泛长三角区域,并拓展至泛长三角区域以外的其他具备高增长潜力的城市。

但是今年以来长三角地区楼市成交惨淡。4月份,长三角20个重点城市商品住宅成交面积同比下降69%。作为祥生地产的大本营,杭州4月杭州商品住宅成交面积仅83万平方米,同比下滑56%;1至4月,杭州累计成交面积251万平方米,同比暴跌64%。

楼市成交惨淡传导到公司经营层面,今年1-5月祥生地产销售总额约仅为133.71亿元,同比大降66.4%,合约销售面积975,665平方米,同比下降68.6%。

伴随着销售下滑,祥生地产流动性也开始亮“红灯”。实际上,早在2021年11月有关祥生地产流动性危机的消息已传出,致使公司股价在当月一度暴跌54%。

2022年1月,祥生地产被穆迪,惠誉下调评级,仅仅一个月后祥生地产就宣告债务违约。

数据显示,截至2021年底祥生地产净负债率为153%,剔除预收账款资产负债率77.5%,现金短债比0.49,“三道红线”指标均超出监管要求。

另外,祥生地产目前有笔境外债券存续,涉及存续金额约为6.21亿美元;除了上述违约的债券,剩余3笔均在明年不同时段到期,票面利率12%-13%,余额累计为4.2亿美元。

与此同时,祥生地产各地项目接连被爆出的停工的消息。今年5月26日,越城区祥生房产公司开发的尚贤府项目逾期交付,5月31日,位于绍兴诸暨暨阳街道的祥生棠樾被曝处于停工状态。

祥生地产现金流危机有愈演愈烈之势,加快回笼资金迫在眉睫。

变卖资产艰难自救

为应付流动性危机,今年以来祥生地产不断出售资产,加快回笼资金。

今年6月5日,祥生地产以9250万元的价格出售所持湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权予浙江交投。

资料显示,湖州交投公司持有三家全资项目公司,总共拥有建筑面积约42.07万平方米。2020年收入为6.05亿元,2021年收入22.6亿元;2021年的税后利润为1.67亿元,同比增长超过20倍。

在今年2月28日,湖州交投对祥生进行了一次派息,派息金额高达1.45亿元。由此可以看出,湖州交投项目还算是优质项目,但是面对已经告急的债务,祥生地产只得选择出手。

此外,今年1月祥生地产以3.37亿元的价格转让了其持有的浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权,同时以4.87亿元的价格出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权。

3月份,祥生地产以2.72亿元的代价转让海紫元银通置业有限公司58.5%股权。

在不断出售资产中,祥生地产回笼了部分资金。但是面对上百亿元的短期债务,祥生地产自救之路依然十分艰难。

 

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